經適房轉移登記須補繳土地價款按所在區域基準地價40%補交

記者從海南省國土資源廳獲悉，近日發出的《關于不動產登記工作有關問題處理意見的通知》中明確，已購公有住房和經濟適用房的劃撥土地辦理土地面積分攤后，對個人房屋轉讓中涉及劃撥土地使用權處置的，須補辦出讓手續并補繳土地價款。土地價款由購房人依據土地分攤結果，按照宗地所在區域基準地價的40%補交。

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1、不動產登記中，土地面積如何分攤?

按單幢樓房占地面積分攤

《通知》明確，按單幢樓房占地面積進行分攤。計算方法為：單戶房屋的建筑面積×(整幢樓占地面積/整幢樓的總建筑面積)。對樓幢占用土地以外的公用部分土地面積，在辦理登記時，在不動產登記簿中注記“本宗地內未作分攤的公用部分土地使用權屬全體業主共有”，建筑面積按照計容建筑面積計算。

2、如果購房人所在宗地為劃撥地的已購公有住房和經濟適用房，在辦理轉移登記時土地價款如何計算?

須補辦出讓手續并補繳土地價款

《通知》明確，已購公有住房和經濟適用房的劃撥土地按規定辦理土地面積分攤后，對個人房屋轉讓中涉及劃撥土地使用權處置的，須補辦出讓手續并補繳土地價款。土地價款由購房人依據土地分攤結果，按照宗地所在區域基準地價的40%補交。房屋產權經多次轉移而相應土地使用權未一并轉移登記的情形，土地價款由*后一手交易的購房人承擔。已購公有住房和經濟適用房完善土地出讓手續后，土地性質變更為出讓。

3、已購公有住房和經濟適用房辦理土地分割出讓后，土地出讓年限如何計算?

土地出讓年期*高不超70年

《通知》明確，已購公有住房和經濟適用房所在宗地為劃撥土地的，從同一建筑的第一套房屋上市交易補辦出讓手續之日起，計算土地出讓年期，確定出讓土地使用權截止日。此后其它各套房屋上市時，其土地出讓年期相應縮短，以使同一宗地的出讓土地使用權保持相同的截止日。土地出讓年期可根據各地具體情況確定，但*高不超過70年。

4、原土地用途為商住、土地使用年限為70年的樓房，申請不動產登記時，土地用途和使用年限，商業及住宅所占土地比例和土地分攤如何確定?

土地使用年限為剩余使用年限

《通知》明確，土地用途和使用年限的確定問題，按二級類填寫土地的用途。與二級類不對應的，按照《土地利用現狀分類》二級類重新確定歸屬地類，按照新歸屬地類辦理登記。商業用房對應的土地用途為商服用地中對應的二級類。土地使用年限為剩余使用年限，但*高不超過40年。住宅用房對應的土地用途為城鎮住宅用地，土地使用年限為剩余使用年限。

5、商業及住宅所占土地比例和土地如何分攤?

 如合同有約定可按合同劃分

《通知》明確，若土地出讓合同有約定商業和住宅所占土地比例的，在辦理不動產登記時，可按照土地出讓合同劃分商業和住宅占地面積和比例。若土地出讓合同沒有約定商業和住宅所占土地比例的，根據規劃驗收文件確定商業和住宅所占土地比例(即批準商業和住宅建筑面積分別占整個項目總建筑面積的比例)。

 6、建筑物超出批準宗地界址線、改變土地用途，但未辦理土地改變用途手續及超容積率批準建設，未辦理增容手續等，購房人已取得房屋所有權證，如何申請辦理不動產登記業務?

已頒發不動產權屬證書繼續有效

《通知》明確，按照原有依法頒發各類不動產權屬證書繼續有效的原則，各市縣不動產登記機構可為已取得房屋所有權證的購房人辦理各類不動產登記業務。房屋、土地用途不一致的，按照歷史狀況如實記載。對于超出宗地界線建設、改變土地用途、超容建設等歷史遺留問題，由市縣不動產登記機構提出處理意見報政府批準后，由相關部門依法處理。

?？诓粍赢a首次登記需要哪些材料?

●申請書(海口市不動產首次登記申請書)

●國有建設用地使用權證(原件)

●建設工程規劃許可證(正，副本原件)

●建設工程規劃核實意見書(原件)和權籍調查結果，土地使用權坐落及現狀、界址坐標圖、宗地圖(原件)

●建筑工程施工許可證(原件)

●海南省建設工程竣工備案證明或房屋安全鑒定報告書(原件)

●申請人身份證明材料：A營業執照(原件核對收復印件加蓋單位公章)B法人代表證明書(原件)C法定代表人居民身份證(復印件加蓋單位公章)D法定代表人委托書(原件)E委托人居民身份證(原件核對收復印件加蓋單位公章)

●房屋竣工測繪報告經?？谑凶〗ň植尚糯_認成果意見書(光盤刻錄測繪機構出具的CAD格式的房屋大小圖電子數據及紙質件)

●?？谑腥嗣穹揽辙k公室人防專業評審意見書(原件)(沒有人防的是否有繳交異地建設費)

●海口市各公安分局門樓牌編制管理辦公室出具的確定證明書(原件)

●建筑物區分所有的，確認建筑區劃內屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等材料

提醒

海口市國土資源局建議市民、網友可聯系開發建設單位準備以上材料,前往國貿二橫路國土大廈一樓窗口申請辦理不動產登記。待開發建設單位完善相關不動產的首次登記及分戶登記后，可依申請將不動產轉移登記至購房人名下。想要了解相關情況可撥打該局不動產登記中心電話65722506。若開發建設單位不按購房合同約定為市民辦證造成違約的，市民可以通過司法程序予以解決。

名詞解釋

公有住房，是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產權(占有權、使用權、收益權、處分權)歸國家所有。

（來源：南國都市報）